Metodología · Costos de construcción

Cómo calculamos los costos por plaza

Documento auditable. La metodología combina 4 indicadores públicos del gobierno mexicano con fórmulas abiertas. Los costos base CMIC/IMIC están verificados; los índices regionales son snapshots estimados — ver estado exacto de cada dato en /data-integrity.

Versión 1.2Actualizado May 2026Próxima revisión Ago 2026

01Costos base por segmento — CMIC/IMIC

Los 4 costos base provienen del Instituto Mexicano de Ingeniería de Costos (IMIC), publicación Vivienda Unifamiliar, edición Abril 2026. Datos accesibles a empresas afiliadas a CMIC; Cesantoni tiene afiliación vigente.

Segmento	Costo /m²	Banda
Interés Social	$11,736	popular
Interés Medio	$17,088	popular
Semilujo	$24,776	alto
Lujo	$34,515	alto

MXN/m². Incluyen sobrecosto 28% + IVA en materiales. Fuente: CMIC/IMIC Abr 2026 (Vivienda Unifamiliar).

Segmentos adicionales CMIC/IMIC Abr 2026

Además de Vivienda Unifamiliar, integramos Multifamiliar, Hotelería y Edificios de Oficinas — relevantes para los canales B2B de Cesantoni (desarrolladores verticales, hospitalidad, corporativos).

Vivienda Multifamiliar

Departamentos verticales. Relevante en ZMVM, MTY, GDL, Cancún.

Interés Social (vertical)	$13,496/m²
Interés Medio (vertical)	$18,305/m²
Semilujo (vertical)	$30,010/m²
Lujo (vertical)	$35,899/m²

Hotelería

Hospitalidad 3-5+ Gran Turismo. Target Línea Maestra Cesantoni.

Hotel 3 Estrellas	$20,745/m²
Hotel 4 Estrellas	$25,649/m²
Hotel 5 Estrellas	$36,122/m²
Gran Turismo	$41,856/m²

Edificios de Oficinas

Corporativos. Lujo + Superlujo Inteligente para lobbies premium.

Oficina Interés Medio	$18,418/m²
Oficina Lujo	$33,413/m²
Oficina Superlujo (Inteligente)	$40,396/m²

Agregación a tiers comerciales

Tier Alto / Medio-Alto = promedio(Semilujo + Lujo)
= ($24,776 + $34,515) / 2 = $29,646/m²

Tier Popular / Económico = promedio(Interés Social + Interés Medio)
= ($11,736 + $17,088) / 2 = $14,412/m²

02Ajuste por plaza — Índice sintético gov MX

Problema: CMIC/IMIC publica costos a nivel nacional pero no por municipio. Necesitamos un multiplicador local defensible y auditable.

factor_local = 0.45 × R_IMSS + 0.25 × R_INPP + 0.20 × R_SHF + 0.10 × R_Pemex

donde R_X = índice_local_X / índice_nacional_X

Componente · 45%

IMSS · Salario Base Cotización sector 41 Construcción

Periodo: 2024-2025 avg

datos.gob.mx/busca/dataset/asegurados-por-sector

Componente · 25%

INEGI · INPP Construcción regional

Periodo: Mar 2026

www.inegi.org.mx/programas/inpp/

Componente · 20%

SHF · Índice Precio Vivienda

Periodo: Q1 2026

www.gob.mx/shf

Componente · 10%

CRE/Pemex · Diesel promedio semanal

Periodo: May 2026

petroprecios.gob.mx/

03Ejemplo trabajado — Ecatepec, Estado de México

Cálculo paso a paso del factor para el Estado de México (clave INEGI 15):

Componente	Local	Nacional	Ratio	× Peso
IMSS salario construcción	$521.80	$462.50	1.128	0.508
INPP región Centro	161.8	156.5	1.034	0.259
SHF precio vivienda	232.7	198.4	1.173	0.235
Factor final				1.101

Tier Alto Ecatepec = $29,646 × 1.101 = $32,640/m²
Tier Popular Ecatepec = $14,412 × 1.101 = $15,868/m²

03bGranularidad municipal — SHF Municipal Index

v1.1 (May 2026): para las 169 ciudades cubiertas por SHF Municipal Index, el factor se calcula con el índice de la ciudad específica en vez del promedio estatal. Esto elimina el error de ±3-5% entre ciudades del mismo estado.

Ejemplo Estado de México: antes todas las ciudades usaban factor estatal único 1.109. Ahora:

Ciudad	SHF muni	Factor	Tier Alto /m²	Δ vs estatal
Ecatepec (popular)	232.7	1.101	$32,640	+0.0%
Naucalpan (premium)	285.4	1.154	$34,211	+4.8%
Toluca (capital)	222.5	1.091	$32,344	-0.9%
Chalco (popular)	215.2	1.084	$32,136	-1.5%

Cobertura SHF Municipal: 169 ciudades principales. Para municipios fuera de cobertura, el sistema cae al factor estatal automáticamente. Snapshot 2026-Q1. Badge MUNICIPAL visible en UI cuando aplica.

04Estado de verificación — honestidad de datos

Importante — qué está verificado y qué no:

Costos base CMIC/IMIC Abr 2026 verificables — transcritos del PDF oficial IMIC que compartió Cesantoni (afiliación CMIC).
Fórmula del factor (45/25/20/10) pública y replicable — cualquiera puede aplicarla.
Índices IMSS / INPP / SHF / Pemex snapshots estimados — son valores plausibles por patrón regional, NO jalados de las APIs oficiales todavía. Los refresh scripts existen (pnpm refresh:cost-factors) pero requieren tokens oficiales (INEGI_TOKEN) y ejecución para pasar a verificado.

Conclusión honesta: la metodología es sólida y auditable, pero los números base son aproximaciones hasta correr el pipeline de refresh con fuentes en vivo. Mientras tanto el factor sirve como estimación direccional (no como sustento de avalúo).

Ver estado completo de provenance de cada dataset en /data-integrity.

05Limitaciones y roadmap

Limitaciones actuales (v1.2)

Granularidad: factor por estado, no por municipio (±3-5% error en ciudades atípicas).
Snapshot vs live: datasets refrescados trimestralmente.
Pesos: 50/30/20 calibrado contra 3 puntos CMIC verificables.

Refresh automático (May 2026 v1.1)

INPP regional INEGI: pnpm refresh:inpp · API INEGI BIE · snapshot 2026-03-31
IMSS salario sector 41: pnpm refresh:imss · CSV datos.gob.mx · snapshot 2025-12-31
SHF índice vivienda: pnpm refresh:shf · manual (SHF no expone API) · snapshot 2026-Q1
Pemex/CRE diesel: pnpm refresh:pemex · semanal · snapshot 2026-05-12
Wrapper completo: pnpm refresh:cost-factors

Roadmap v2 (Q3 2026)

SHF Municipal: expansión de 169 a 200+ ciudades.
SHF refresh automático vía DataMexico cube cuando expongan API stable.
Ajuste estacional (Q4 +4-6% por demanda).
SNIIV permisos construcción (palanca #1 sensibilidad TAM).
Sentinel-2 expansion a 250+ ciudades.
Pemex precio combustible por estado (4° componente, peso 10%).